因為部落文裏提到根億建設,最近不少看上林口杜拜The Palm Island的網友來信、留言或發私人訊息給我,問我根X建設的房子究竟能不能買……老實說,我們和根林建設交手的故事還沒有結束,目前為止過程並不宜人,根林建設並不出面直接與客戶溝通,而作為橋樑的新聯陽也只能幫我們把話帶到根林那邊,但是以我們的經驗,通常向新聯陽反應的問題百分之九十九點九石沉大海,剩下的百分之零點一,是會有個下包商或不能當家作主的工頭來跟你開會討論,沒有人簽認,沒有人承諾,問題還是問題。


當初寫下買了一間房單元並不是想寫建商壞話,只是單純想把這筆有生以來最大金額的消費做個記錄。故事最後究竟是皆大歡喜還是對簿公堂,老實說我也不知道。畢竟演員不止我們這一家,如果根林建設繼續矇混下去,新聯陽繼續打迷糊仗,那咱們法院見的可能性就很高;倘若根林建設願意負起該負的責任,那我想根字號的建案品質還能相信,這個故事為根林建設和新聯陽加分的可能性也才會增高。


來信問問題想買林口杜拜The Palm Island的網友目前都還沒簽約,剛好我們才匯總了之前跟根林建設簽下的合約發現的問題,我們已經簽了約,現在把這些東西寫這些有點像在作功德,想當初我們也很認真找來了內政部預售屋定型化契約範本參考,但是知情的人都曉得我們家無恆產,不是買屋為樂的那種人,所以簽這種約的經驗不多。當初抱持著相信新聯陽是大公司,會愛惜羽毛不會和黑心建商合作的心態買下了從沒聽過的根林建設的建案,簽約過程中修修改改了很多遍,遇到有問題的地方,新聯陽的代銷業務告訴我們那是型式上的條文,通常不會如何如何……等等等,他還告訴我們,許多建商是不給改約的機會,消費者若不滿意合約內容,大可去買別家建商蓋的房子,姿態高的很。


一直到最近我們才發現,許多應記載事項在根林的合約中沒有,而有些合約條文根本違反了現行法律。找了深諳營造的朋友和有法律背景的芳鄰諮詢後,心情很低落。覺得這合約根本就是賣很多房子的內行人寫出來欺負善良消費者的!


以下是我們與根林建設簽定的合約問題匯總:


不公平一:我們的合約幾乎完全跳過驗屋程序


定型化契約裏面描述的程序是先通知驗收,驗收過程當中發現的瑕疵,買方可以要求建商限期改善。驗收通過之後,建商才能發出交屋通知,請買方配合辦理交屋手續。


我們的合約版本是完全沒有驗屋通知這回事,建設公司直接通知交屋,並且聲明買方不得因為房屋瑕疵而拒絕交付尾款或阻止銀行撥付貸款,除非房屋縱經修繕仍不堪居住。﹝這句話是說,房子現在不堪居住沒關係,只要修過之後還能住人,你就得付錢。﹞


那,房屋有瑕疵怎麼辦?


合約上是有說買方可以要求賣方限期完成修繕,但是沒有提到任何罰則,而且在那個時間點,所有的錢已經都付給建商,如果建商來個一皮天下無難事,我們是拿他一點辦法也沒有。更何況並不是所有的瑕疵都可以修繕,如果存在無法修繕的瑕疵,依法可以要求對方降低價金,但是錢都已經進了建商的口袋,要他再吐出來,有那麼容易嗎?


雖然法律上對於消費者有很多保障,例如賣方有物的瑕疵擔保責任,交屋後五個月內如果發現房屋有瑕疵,依法可以要求解除合約或降低價金。但是,建商如果又祭出一皮天下無難事的絕招,那就得跑法院了!


另外,在內政部定型化契約應記載與不得記載事項這份公告中,交屋前的房屋驗收程序屬於應記載事項,定型化契約應記載與不得記載事項具有法律效力,當然,你可能又得透過行政程序去申訴才能討回公道,因為根林建設有一皮天下無難事的絕招。


要破解一皮天下無難事的最好辦法,就是把錢扣下來,等問題解決了再付錢。但是這份合約不允許我們這麼做。


這是根林建設在合約中所設下的埋伏,我們在這裏踩到了第一個陷阱。


不公平二:房屋預收款


我們的合約裏有一條是在對保同時,建商得向客戶預收款項,項目包括契稅、代辦代書費、瓦斯管線費、水電預繳六個月基本費、管理基金、預繳三個月共同管理費、裝璜施工保證金……等等,夯不啷噹加起來,可能要個二三十萬。


買預售屋我們是頭一遭,我不知道是不是曾經有新社區的管委會一開始因為缺錢所以無法妥善運作,所以向消費者先行收取管理基金有其必要。如果站在社區營造的立場,建商有心幫助這個新社區發展,先幫管委會籌一筆經費或許是美意。但重點在於收這筆錢的時間點。如果這筆錢是在交屋時收取,就很合理。但如果是交屋半年前收取,那就有向客戶籌措資金無息使用的嫌疑。每戶二、三十萬,一個社區兩百多戶,算一算也是一筆很大的金額。更離譜的是,使照都還沒請到,交屋可能還要半年,現在就要通知客戶對保及預繳這筆預收款,讓人覺得根林建設好像很缺現金。


我們再來看看預收款的細項,有很多項目大有問題。


裝潢施工保證金?你怎麼知道我一定要裝潢?你怎麼知道我什麼時候要裝潢?使照都還沒請到,法律上這都還不是房子,就要跟我收裝潢保證金?


六個月的水電基本費?照理說,交屋之前房屋還在建商的名下,水電費理應由建商支付。交屋後縱使有欠費,那也是屋主與水電公司之間的糾紛,與建商何干?


房屋火險及地震險?如果我是要以現金買房子,我要買什麼樣的火險及地震險,建商根本無權干涉;如果我用房屋貸款買房子,房屋火險及地震險是由銀行代辦,錢也不該由根林建設經手。


不公平三:貸款只能和根林建設指定的銀行辦


這份合約用兩個條款卡死消費者,讓消費者只能和他們指定的銀行辦貸款。


第一,如果你不向他們指定的銀行辦貸款﹝根林建設指定的銀行只有一家﹞,他們不會先給你權狀,沒有權狀,你就無法向銀行辦貸款。


通常建商不會這麼為難買方,你可以先拿到權狀,但他們會要求你開立一張同額本票,等到房貸撥付到建商的帳戶後,他們再把本票還給你。但根林建設不要本票,他們要現金。你必須用現金付清屋款,他們才把權狀交給你。


我又不是阿舍,去哪生那麼多現金啊?


第二,根林建設最遲可以在拿到買方的貸款後五日內才塗銷土地的他項權利設定。問題是土地上如果有他項權利設定,你根本請不到貸款!


通常申請房貸,銀行會要求自己的扺押設定是第一順位。但是建地一般都會被建設公司拿去扺押辦理工程貸款,如果根林建設不在過戶前塗銷設定,那你找的銀行就拿不到第一順位,也就不會貸款給你。


所以,我們又中了根林建設在合約裏設下的陷阱。


以上是比較大條的三個問題,建設公司通常會沿用上個建案的合約,想買根億建設林口杜拜The Palm Island的朋友,可以注意一下你們拿到的合約有沒有相同的問題。


祝各位好運!


arrow
arrow
    全站熱搜

    zoing 發表在 痞客邦 留言(12) 人氣()