因為部落文裏提到根億建設,最近不少看上林口杜拜The Palm Island的網友來信、留言或發私人訊息給我,問我根X建設的房子究竟能不能買……老實說,我們和根林建設交手的故事還沒有結束,目前為止過程並不宜人,根林建設並不出面直接與客戶溝通,而作為橋樑的新聯陽也只能幫我們把話帶到根林那邊,但是以我們的經驗,通常向新聯陽反應的問題百分之九十九點九石沉大海,剩下的百分之零點一,是會有個下包商或不能當家作主的工頭來跟你開會討論,沒有人簽認,沒有人承諾,問題還是問題。


當初寫下買了一間房單元並不是想寫建商壞話,只是單純想把這筆有生以來最大金額的消費做個記錄。故事最後究竟是皆大歡喜還是對簿公堂,老實說我也不知道。畢竟演員不止我們這一家,如果根林建設繼續矇混下去,新聯陽繼續打迷糊仗,那咱們法院見的可能性就很高;倘若根林建設願意負起該負的責任,那我想根字號的建案品質還能相信,這個故事為根林建設和新聯陽加分的可能性也才會增高。


來信問問題想買林口杜拜The Palm Island的網友目前都還沒簽約,剛好我們才匯總了之前跟根林建設簽下的合約發現的問題,我們已經簽了約,現在把這些東西寫這些有點像在作功德,想當初我們也很認真找來了內政部預售屋定型化契約範本參考,但是知情的人都曉得我們家無恆產,不是買屋為樂的那種人,所以簽這種約的經驗不多。當初抱持著相信新聯陽是大公司,會愛惜羽毛不會和黑心建商合作的心態買下了從沒聽過的根林建設的建案,簽約過程中修修改改了很多遍,遇到有問題的地方,新聯陽的代銷業務告訴我們那是型式上的條文,通常不會如何如何……等等等,他還告訴我們,許多建商是不給改約的機會,消費者若不滿意合約內容,大可去買別家建商蓋的房子,姿態高的很。


一直到最近我們才發現,許多應記載事項在根林的合約中沒有,而有些合約條文根本違反了現行法律。找了深諳營造的朋友和有法律背景的芳鄰諮詢後,心情很低落。覺得這合約根本就是賣很多房子的內行人寫出來欺負善良消費者的!


以下是我們與根林建設簽定的合約問題匯總:


不公平一:我們的合約幾乎完全跳過驗屋程序


定型化契約裏面描述的程序是先通知驗收,驗收過程當中發現的瑕疵,買方可以要求建商限期改善。驗收通過之後,建商才能發出交屋通知,請買方配合辦理交屋手續。


我們的合約版本是完全沒有驗屋通知這回事,建設公司直接通知交屋,並且聲明買方不得因為房屋瑕疵而拒絕交付尾款或阻止銀行撥付貸款,除非房屋縱經修繕仍不堪居住。﹝這句話是說,房子現在不堪居住沒關係,只要修過之後還能住人,你就得付錢。﹞


那,房屋有瑕疵怎麼辦?


合約上是有說買方可以要求賣方限期完成修繕,但是沒有提到任何罰則,而且在那個時間點,所有的錢已經都付給建商,如果建商來個一皮天下無難事,我們是拿他一點辦法也沒有。更何況並不是所有的瑕疵都可以修繕,如果存在無法修繕的瑕疵,依法可以要求對方降低價金,但是錢都已經進了建商的口袋,要他再吐出來,有那麼容易嗎?


雖然法律上對於消費者有很多保障,例如賣方有物的瑕疵擔保責任,交屋後五個月內如果發現房屋有瑕疵,依法可以要求解除合約或降低價金。但是,建商如果又祭出一皮天下無難事的絕招,那就得跑法院了!


另外,在內政部定型化契約應記載與不得記載事項這份公告中,交屋前的房屋驗收程序屬於應記載事項,定型化契約應記載與不得記載事項具有法律效力,當然,你可能又得透過行政程序去申訴才能討回公道,因為根林建設有一皮天下無難事的絕招。


要破解一皮天下無難事的最好辦法,就是把錢扣下來,等問題解決了再付錢。但是這份合約不允許我們這麼做。


這是根林建設在合約中所設下的埋伏,我們在這裏踩到了第一個陷阱。


不公平二:房屋預收款


我們的合約裏有一條是在對保同時,建商得向客戶預收款項,項目包括契稅、代辦代書費、瓦斯管線費、水電預繳六個月基本費、管理基金、預繳三個月共同管理費、裝璜施工保證金……等等,夯不啷噹加起來,可能要個二三十萬。


買預售屋我們是頭一遭,我不知道是不是曾經有新社區的管委會一開始因為缺錢所以無法妥善運作,所以向消費者先行收取管理基金有其必要。如果站在社區營造的立場,建商有心幫助這個新社區發展,先幫管委會籌一筆經費或許是美意。但重點在於收這筆錢的時間點。如果這筆錢是在交屋時收取,就很合理。但如果是交屋半年前收取,那就有向客戶籌措資金無息使用的嫌疑。每戶二、三十萬,一個社區兩百多戶,算一算也是一筆很大的金額。更離譜的是,使照都還沒請到,交屋可能還要半年,現在就要通知客戶對保及預繳這筆預收款,讓人覺得根林建設好像很缺現金。


我們再來看看預收款的細項,有很多項目大有問題。


裝潢施工保證金?你怎麼知道我一定要裝潢?你怎麼知道我什麼時候要裝潢?使照都還沒請到,法律上這都還不是房子,就要跟我收裝潢保證金?


六個月的水電基本費?照理說,交屋之前房屋還在建商的名下,水電費理應由建商支付。交屋後縱使有欠費,那也是屋主與水電公司之間的糾紛,與建商何干?


房屋火險及地震險?如果我是要以現金買房子,我要買什麼樣的火險及地震險,建商根本無權干涉;如果我用房屋貸款買房子,房屋火險及地震險是由銀行代辦,錢也不該由根林建設經手。


不公平三:貸款只能和根林建設指定的銀行辦


這份合約用兩個條款卡死消費者,讓消費者只能和他們指定的銀行辦貸款。


第一,如果你不向他們指定的銀行辦貸款﹝根林建設指定的銀行只有一家﹞,他們不會先給你權狀,沒有權狀,你就無法向銀行辦貸款。


通常建商不會這麼為難買方,你可以先拿到權狀,但他們會要求你開立一張同額本票,等到房貸撥付到建商的帳戶後,他們再把本票還給你。但根林建設不要本票,他們要現金。你必須用現金付清屋款,他們才把權狀交給你。


我又不是阿舍,去哪生那麼多現金啊?


第二,根林建設最遲可以在拿到買方的貸款後五日內才塗銷土地的他項權利設定。問題是土地上如果有他項權利設定,你根本請不到貸款!


通常申請房貸,銀行會要求自己的扺押設定是第一順位。但是建地一般都會被建設公司拿去扺押辦理工程貸款,如果根林建設不在過戶前塗銷設定,那你找的銀行就拿不到第一順位,也就不會貸款給你。


所以,我們又中了根林建設在合約裏設下的陷阱。


以上是比較大條的三個問題,建設公司通常會沿用上個建案的合約,想買根億建設林口杜拜The Palm Island的朋友,可以注意一下你們拿到的合約有沒有相同的問題。


祝各位好運!


創作者介紹

雞肉丸子過日子

zoing 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(12) 人氣()


留言列表 (12)

發表留言
  • KATE
  • KATE

    咦...不公平一和二,我買瓏山林的預售屋也是這樣的咧...代銷的回答是:別家也都是這樣辦理的,這是不成文的規則,相較之下,顯得我問太多,不公平三就很誇張又過份了點~
  • 瓏山林的代銷在唬你!
    這個不成文的規則在我們的國家叫作「不當交易習慣」,正是我們的政府想要藉由法律來導正的。只不過這份保護消費者的文件政府宣傳得不夠,因此並不是很多人都知道。

    建議您點閱一下文章中「內政部定型化契約應記載與不得記載事項」,重新了解一下建商定出來的不公平一和二在公平對等消費中應該是怎樣的情況。

    以下摘錄法律字第0950035512號行政釋函:
    本件消費者保護法第 17 條第 1 項規定:「中央主管機關得選擇特
    定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」其目的
    係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益,係由中央主管機
    關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載之事項,
    該特定行業之定型化契約如有違反者,其條款為無效。

    zoing 於 2008/04/10 02:08 回覆

  • 小妖
  • 前後買了兩間預售屋,一間是現住的套房,一間是即將交屋的透天。

    我很愛買預售屋,因為我不喜歡建好後再敲敲打打。

    妳提到的不公平一&三真是太誇張!二裏的水電和管理費也是很詭異水電和管理費也是很詭異!

    我當初簽約時還把合約拿回家看了一個星期,最後壓著業務把他們開出來的建材表和應給的物件表都變成合約的一部份,我才肯簽約。
  • 不少曾經購買預售屋的朋友告訴我們,這些不公平都是所謂的交易常規,所以他們都默默地接受....至於妳提到的建材表,定型化契約應記載與不得記載事項中也有規範,有些建商會在文字上作文章,規避許多應負的責任。
    我們也不是想把建商吃死死,只是希望在對等互惠的條件下進行交易。
    那個預售屋定型化契約應記載與不得記載事項,真的應該大力宣導才對。

    zoing 於 2008/04/13 18:33 回覆

  • nicmom
  • give some boy ur blog

    Hi, I would like to tell you that just now I read one blog which the blogger also have kid have allergy problem, so i left your web to her. I hope that your infos can be useful for her.
  • OK!3Q
    ^^

    zoing 於 2008/04/13 18:34 回覆

  • 妹妹
  • 請教一下

    最近我也有在看房子,覺得綠葉山莊的環境不錯啊,不知道你是不是綠葉山莊或優泉小鎮的客戶,一方面我還滿喜歡的那裡的,另一方面看到您對建設公司的觀感,讓我還滿矛盾的,希望可以跟你交流一下意見.我相信自然的環境是無價的.應該是公司與客戶之間的互動沒有清楚吧!所以才會有誤會產生呢??
  • 自然的環境是無價的,根林賣的房子也並不便宜啊!
    如果真的那麼喜歡就買嘛!買單後就知道我們和建商的故事究竟是不是誤會了。

    zoing 於 2008/04/14 21:04 回覆

  • monica
  • 我跟老公3年多前買了現在住的房子.
    當時也是買預售屋.是寶*機構蓋的...
    說實在的.現在的房子都蓋太快了.所以問題很多.漏水是最嚴重的問題.
    通常在交屋前都還有談判籌碼.交屋後想要跟代銷公司或建商要求什麼都是妄想.
    我們社區都交屋3年多了.到現在公設都還沒點交.建商也是避不見面.看來等著上法院的機會很高.
    而且當初我們買時代銷都說得很好.後來簽約後因為有些問題要跟建商盧.盧到後來代銷的還威脅我們不賣.真的是很生氣.
    總之也是一次不好的買屋經驗.
    現在的建商大多沒什麼良心.要買屋的朋友要多比較多觀察才是上策~~
  • 記得當初要買這間房時我們請了一位長輩幫忙看,當時他就告訴我們代銷公司的話聽聽就好,不要太相信....
    如今回想起來,老人家的話,真的充滿智慧啊~~

    zoing 於 2008/04/19 21:29 回覆

  • mayboc
  • 好久不見

    hi,好久沒來你家逛逛...想不到餡餡已經上學了^^
    當初買也是預售屋,我也都經歷過,當初也是有在網路上串聯下訂的朋友對抗黑心建商..有人甚至找上消保官,最後退訂了..不過其實結果也不是那麼糟..
    1.像交屋的問題,其實交屋是陸陸續續的,那時候就要常常去看房子,瓷磚敲敲,哪個水管去通冷氣孔等等..有問題就要趕快請工地主任處理...我覺得我們還是可以有辦法保障我們的權益喔
    2.預付管理費我們也有,好像大家都會有..當初也很擔心,一直到管委會成立就轉到管委會來了,帳目當然有些解釋不清或看不懂的地方..但是第二年住戶大會居然表決要退給住戶...印象中只扣了5000,退了9500ㄟ,當然這也代表管委會沒啥錢可以辦活動啦
    3.最後一點,當初建商也是有配合的銀行.我們是有同學欠業績,所以一直跟建商的代書盧..好像也沒遇到什麼阻擾就直接用我們自己找的銀行貸款...
    不管怎樣,買個窩是一件好事
    希望你擔心的事情到最後都可以有圓滿的結果....祝福你喔^^
  • 嗯!希望我們最後的結果也不那麼糟....
    我們真的很常,很常去監工,也真的很常,很常跟工地主任溝通,但目前為止我們最介意的大問題都還沒被解決。
    第二,大家都會有的不一定是合理的,我聽聞不少建商到後來沒按規矩把預收的管理費交給管委會的消息,管委會決議退還預收款,妳分享的狀況我還是頭一回聽到哩!但願最後我們也有那麼好康的事情發生。
    第三...咳....嗯....
    但願如妳金口,最後有圓滿的結果。
    我可不想在生態區裏住會漏水,或因為污水幹道安排失當馬桶三不五時不通,或因為通氣管接到糞管而整間房子臭氣薰天的房子哩!

    zoing 於 2008/04/26 01:51 回覆

  • mayboc
  • 更正一下

    更正一下是退95000^^
    你可以騙他說你親戚在銀行工作欠業績,沒跟他貸不好意思,然後找個信任的銀行辦貸款,比較有保障!!
  • 噗!謝謝妳的經驗分享,不過....那個第三點方案.....下回改用悄悄話啦!我的Blog,建商和代銷公司可能會上來看的。

    zoing 於 2008/04/26 01:52 回覆

  • 呆子妮
  • 林口杜拜

    我在今年(2008年)7月簽約買下了新聯陽代售的根億建設-林口杜拜的預售屋,當時新聯陽的業務信誓旦旦說依據建照日期,必須於七月底前開工,否則建照要重新申請. 但是等到八月還沒開工, 說是鬼月日子不好. 再等到今天已經12月底了, 仍然完全無聲無息, 新聯陽的業務似乎也不聞不問,讓我們有點開始擔心了.所以想請問你是否可以提供一些想法
    PS.一直拖延開工日期,如果想退屋要如何處理? 謝謝
  • 一、妳可以等建照過期,那就可以解約了。不過現在建照好像可以延期到兩年,所以恐怕這個方案妳有得等。
    二、如果妳不想要這個胖愛人了,在新聯陽退場之前,妳可以請他們幫你轉賣。這可能是唯一退場能拿回現金的方法。
    三、口口聲聲說自己是站在消費者立場的交屋管理顧問未必真心想保護消費者,我們有慘痛的親身經驗。

    zoing 於 2009/07/31 02:47 回覆

  • hsiao
  • 經驗請教一下

    看到您發表這麼多篇文章,就知道您的用心了...而且也下了不少功夫..不知道除了這三點以外還有沒有其它的修改的細節呢???像內政部的版本裡有規定要留百分之五為交屋保留款..but..很多建商都只留一些而已..這個您有爭取嗎???
  • 就算是內政部的版本,也並沒有完全站在保護消費者的立場,而我們一輩子可能只買幾次房子,建商一口氣就賣幾百戶,建商賣房子的經驗遠比消費者買房的經驗多得多,所以根本不是站在對等的地位。
    消費者意識要抬頭,否則建商根本天不怕地不怕,中間還會冒出莫名其妙聲稱能幫你解決問題的生意人....

    zoing 於 2009/07/15 05:47 回覆

  • lipoj
  • 我買了杜拜建案,最近才發現貸款被限製的問題,所以上網找到你的文章,不過已是幾年前的文章了,不知你是否知道要如何自己找貸款銀行?可以告訴我嗎 ? 謝謝!!
  • 呵呵....你問倒我了....
    我們只知道直接問銀行的貸款部門有沒有比建商找的銀行提供更好的條件,要不就是看有沒有銀行界的朋友可以指點指點囉

    zoing 於 2011/08/10 00:05 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
找更多相關文章與討論